이 글에서는 집합건물 공용 및 대지 사용권 (민법 및 민사특별법 | 공인중개사 시험) 에 대해 살펴봅니다.
집합건물 공용부분의 사용권
공용부분의 의의
집합건물의 공용부분이란, 건물의 구조상 구분소유권의 객체가 될 수 없고, 전유부분의 소유자들이 공동으로 사용하기 위해 마련된 부분을 말합니다.
공용부분의 사용
집합건물법 제17조는 “공용부분은 구분소유자 공유에 속하는 것으로 추정한다.”라고 규정하고, 제23조는 “구분소유자는 건물과 대지의 용도에 따라 공용부분을 사용할 권리가 있다.”라고 규정하고 있습니다. 즉, 구분소유자는 지분 비율에 관계없이 공용부분을 사용할 권리를 가집니다.
공용부분의 변경
공용부분의 변경은 구분소유자 및 의결권의 4분의 3 이상의 동의를 얻어야 합니다. 다만, 다음의 경우에는 공용부분의 변경이 제한됩니다.
- 건물의 안전을 해치는 경우
- 다른 구분소유자에게 손해를 끼치는 경우
- 건물의 미관을 현저하게 해치는 경우
대지 사용권
대지사용권의 의의
집합건물의 대지사용권이란, 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위해 건물이 있는 대지를 사용할 수 있는 권리를 말합니다. 대지사용권은 전유부분과 분리하여 단독으로 처분할 수 없습니다.
대지사용권의 범위
구분소유자는 특별한 사정이 없는 한 그 대지 전부에 대하여 각 전유부분의 비율에 따른 대지사용권을 가집니다.
대지사용권의 제한
대지사용권은 집합건물의 관리 및 이용을 위해 필요한 범위 내에서 제한될 수 있습니다. 예를 들어, 주차장 설치, 조경 공사 등을 위해 대지사용권이 제한될 수 있습니다.
집합건물 공용 및 대지 사용권 (민법 및 민사특별법 | 공인중개사 시험) (계속)
대지와 건물의 구분소유
하나의 건물을 구분소유하는 경우, 원칙적으로 그 건물의 대지도 구분소유자의 공유에 속합니다. 즉, 구분소유자는 전유부분의 비율에 따라 대지에 대한 지분을 갖게 됩니다.
대지사용권의 목적인 대지
대지사용권의 목적인 대지는 구분소유 건물의 대지뿐만 아니라, 그 건물의 사용에 필요한 인접 대지를 포함할 수 있습니다. 예를 들어, 주차장이나 정원으로 사용되는 인접 대지가 이에 해당합니다.
대지와 건물의 분리처분 금지
대지사용권은 전유부분과 분리하여 처분할 수 없습니다. 즉, 전유부분을 매도할 때 대지사용권도 함께 매도해야 하며, 반대로 대지 지분만을 따로 매도할 수 없습니다.
이는 대지와 건물이 일체성을 가지고 있기 때문이며, 분리처분을 허용할 경우 건물의 이용에 지장을 줄 수 있기 때문입니다.
예외
다만, 구분소유자 전원의 동의가 있거나, 법원의 허가를 받은 경우에는 대지와 건물을 분리하여 처분할 수 있습니다.
공용부분의 관리
관리단의 설립
집합건물의 구분소유자는 그 공동 이익을 위해 관리단을 구성해야 합니다. 관리단은 집합건물의 관리 및 사용에 관한 사항을 결정하고 집행하는 기관입니다.
관리단의 업무
관리단의 주요 업무는 다음과 같습니다.
- 공용부분의 유지, 보수 및 개량
- 공용부분의 사용 및 수익에 관한 사항
- 구분소유자의 공동 이익에 관한 사항
관리비
구분소유자는 공용부분의 관리 및 사용에 필요한 비용(관리비)을 부담할 의무가 있습니다. 관리비는 원칙적으로 전유부분의 비율에 따라 부담합니다.
이 글에서는 집합건물 공용 및 대지 사용권 (민법 및 민사특별법 | 공인중개사 시험) 에 대해 살펴보았습니다. 감사합니다.
매매계약 법정해제 (민법 및 민사특별법 | 공인중개사 시험)