저당담보부증권(MBS) 개념 (부동산학개론 - 공인중개사 시험)

이 글에서는 저당담보부증권(MBS) 개념 (부동산학개론 – 공인중개사 시험) 에 대해 살펴봅니다.

저당담보부증권(MBS) 이란?

개요

은행 등 금융기관이 주택자금을 빌려준 대출채권을 한데 모아서 이를 담보로 발행하는 유가증권입니다. 쉽게 말해 주택담보대출을 증권화한 것이라고 할 수 있습니다.

저당담보부증권(MBS) 발행 과정

주택담보대출: 은행 등 금융기관은 주택 구입자에게 주택을 담보로 대출을 실행합니다.
대출채권 유동화: 금융기관은 여러 개의 주택담보대출 채권을 모아 특수목적기구(SPV)에 양도합니다.
MBS 발행: SPV는 양도받은 주택담보대출 채권을 기초로 MBS를 발행하고 투자자에게 판매합니다.
원금 및 이자 상환: 주택담보대출을 받은 사람들은 매달 원금과 이자를 상환하고, SPV는 이를 다시 MBS 투자자에게 분배합니다.

저당담보부증권(MBS)의 특징

높은 안정성: 주택을 담보로 발행되기 때문에 다른 채권보다 안정성이 높습니다.
분산투자 효과: 여러 개의 주택담보대출 채권을 담보로 하기 때문에 분산투자 효과를 누릴 수 있습니다.
유동성 확보: MBS는 시장에서 거래가 가능하기 때문에 유동성이 높습니다.

저당담보부증권(MBS)의 장점

금융기관: 자금 조달 기회 확대 및 유동성 증가
투자자: 안정적인 투자 수익 확보 가능
주택 구입자: 더 낮은 금리로 주택담보대출 가능

저당담보부증권(MBS)의 단점

금리 변동 위험: 금리 상승 시 MBS 가치 하락 가능성 존재
조기 상환 위험: 주택담보대출 조기 상환 시 투자금 회수 불확실성 증가

결론

저당담보부증권(MBS)는 주택담보대출을 기반으로 발행되는 유가증권으로, 금융기관에게는 자금 조달 기회를, 투자자에게는 안정적인 투자처를 제공하는 역할을 합니다. 하지만 금리 변동 및 조기 상환 위험 등을 고려하여 신중하게 투자를 결정해야 합니다.

저당담보부증권(MBS) 개념 (부동산학개론 – 공인중개사 시험) (계속)

저당담보부증권(MBS)의 종류

MBS는 크게 패스스루형, 지분분할형, 채권담보부증권(CMBS) 세 가지로 분류할 수 있습니다.

1. 패스스루형 MBS

가장 기본적인 형태의 MBS로, 주택담보대출에서 발생하는 원금과 이자를 투자자에게 그대로 전달하는 방식입니다. 발행기관이 대출채권을 모아 SPV에 양도하면, SPV는 이를 기초로 MBS를 발행하여 투자자에게 판매합니다. 투자자는 자신이 투자한 비율만큼 원금과 이자를 받게 됩니다.

2. 지분분할형 MBS

대출채권 풀을 다양한 만기와 위험 수준으로 나누어 발행하는 MBS입니다. 투자자는 자신의 투자 성향에 맞는 만기와 위험 수준의 증권을 선택하여 투자할 수 있습니다. 지분분할형 MBS는 다시 만기분할형(CMO)과 원리금분할형(REMIC)으로 구분됩니다.

만기분할형(CMO): 대출채권 풀을 만기에 따라 여러 개의 트랜치(tranche)로 나누어 발행하는 방식입니다. 각 트랜치는 서로 다른 만기를 가지며, 만기가 짧을수록 위험이 낮고 수익률도 낮습니다.
원리금분할형(REMIC): 대출채권 풀을 원금 상환과 이자 지급 부분으로 나누어 발행하는 방식입니다. 투자자는 원금 상환 우선 트랜치와 이자 지급 우선 트랜치 중 선택하여 투자할 수 있습니다.

3. 채권담보부증권(CMBS)

상업용 부동산을 담보로 발행하는 MBS입니다. 주택담보대출을 기초로 하는 주택저당담보부증권(RMBS)과 달리, CMBS는 오피스 빌딩, 호텔, 쇼핑몰 등 상업용 부동산을 담보로 발행됩니다. CMBS는 RMBS에 비해 발행 규모가 크고 만기가 긴 경향이 있습니다.

저당담보부증권(MBS) 투자 시 유의사항

금리 변동 위험: 금리가 상승하면 MBS 가격은 하락할 수 있습니다. 특히, 만기가 긴 MBS일수록 금리 변동에 더욱 민감하게 반응합니다.
조기 상환 위험: 주택 소유자가 대출금을 조기에 상환할 경우, MBS 투자자는 예상보다 빠르게 원금을 회수하게 됩니다. 이 경우, 투자자는 낮은 금리로 재투자해야 하는 위험에 노출됩니다.
신용 위험: 주택 소유자가 대출금을 상환하지 못할 경우, MBS 투자자는 손실을 입을 수 있습니다.
유동성 위험: MBS는 주식이나 채권에 비해 유동성이 낮을 수 있습니다. 따라서, 투자자가 MBS를 매각하고자 할 때 원하는 가격에 매각하기 어려울 수 있습니다.

결론

MBS는 부동산 시장과 자본 시장을 연결하는 중요한 역할을 합니다. 하지만 투자 시 금리 변동, 조기 상환, 신용 위험 등 다양한 위험 요인을 고려해야 합니다. 따라서 투자자는 MBS에 투자하기 전에 자신의 투자 목표, 투자 기간, 위험 감수 수준 등을 고려하여 신중하게 투자 결정을 내려야 합니다.

이 글에서는 저당담보부증권(MBS) 개념 (부동산학개론 – 공인중개사 시험) 에 대해 살펴보았습니다. 감사합니다.

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