전세권 특징 (공인중개사 - 민법 및 민사특별법)

이 글에서는 전세권 특징 (공인중개사 – 민법 및 민사특별법) 에 대해 살펴봅니다.

전세권의 개념

전세권이란, 임차인이 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 사용·수익한 후, 그 부동산에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 수 있는 권리입니다 (민법 제303조). 한마디로, 전세금을 담보로 하여 다른 채권자들보다 우선적으로 변제받을 수 있는 강력한 권리를 말합니다.

전세권의 성립요건

전세권은 설정계약과 등기를 마쳐야 성립합니다 (물권변동). 전세권 설정계약은 당사자의 의사표시만으로 성립하는 낙성계약이며, 전세금 지급은 성립요건이 아닙니다. 즉, 전세금을 지급하지 않았더라도 전세권 설정등기를 마치면 전세권은 유효하게 성립합니다.

전세권의 존속기간

전세권의 존속기간은 최단 1년 이상이어야 하며, 기간의 약정이 없거나 존속기간을 1년 미만으로 정한 경우에는 2년으로 봅니다. 다만, 당사자는 2년 미만으로 존속기간을 정할 수 있습니다 (민법 제312조).

전세권의 효력

전세권자의 사용·수익권: 전세권자는 계약 목적에 따라 전세 목적물을 사용·수익할 수 있습니다.
전세권자의 담보적 효력: 전세권자는 전세권 설정자에 대하여 전세금반환채권을 가지며, 전세 목적물의 매각대금에서 후순위권리자나 기타 채권자보다 우선하여 전세금을 변제받을 수 있습니다.
경매청구권: 전세권 설정자(소유자)가 전세금을 반환하지 않으면, 전세권자는 전세 목적물에 대한 경매를 신청하여 전세금을 회수할 수 있습니다.

전세권의 소멸

전세권은 존속기간 만료, 전세권 설정등기의 말소, 전세 목적물의 멸실 등의 사유로 소멸합니다. 특히, 전세권의 소멸과 관련하여 중요한 점은 전세권 말소등기 없이도 전세금 반환으로 전세권이 소멸할 수 있다는 것입니다 (대법원 2002. 11. 8. 선고 2002다54401 판결).

전세권과 임차권의 비교

전세권과 임차권은 모두 타인의 부동산을 사용·수익할 수 있는 권리라는 공통점이 있지만, 다음과 같은 중요한 차이점이 있습니다.

| 구분 | 전세권 | 임차권 |
| ———- | ————————————- | ——————————————- |
| 성립 | 설정계약 및 등기 필요 (물권) | 계약만으로 성립 (채권) |
| 대항력 | 등기 시 대항력 발생 | 주택임대차보호법상 요건 충족 시 대항력 발생 |
| 우선변제권 | 등기 시 우선변제권 발생 | 주택임대차보호법상 요건 충족 시 우선변제권 발생 |
| 경매청구권 | 직접 경매청구권 행사 가능 | 임차권 등기명령 후 경매청구권 행사 가능 |

전세권은 임차권에 비해 강력한 권리이지만, 설정등기가 필요하다는 점에서 임차권보다 번거로운 측면이 있습니다. 따라서 부동산의 종류, 계약 조건, 당사자의 상황 등을 종합적으로 고려하여 전세권 설정 여부를 결정하는 것이 바람직합니다.